Nhiều người dân vẫn ngần ngại chuyển mục đích sử dụng đất của mình thành đất ở do sự chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất khá lớn hiện hành, dẫn đến chi phí chuyển đổi bị đẩy cao. Đôi lúc, họ còn cảm thấy như đang phải "mua lại chính mảnh đất của mình".
Mới đây, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM đề xuất tăng giá đất nông nghiệp với các thửa đất nằm trong khu dân cư hoặc đất nằm trong cùng thửa có đất ở, lên bằng 65-70% giá đất ở.
Lý giải cho đề xuất này, ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Kinh tế Tài nguyên và Môi trường thành phố, cho biết bảng giá đất nông nghiệp đang ấn định ở mức quá thấp. Từ đó, người dân hạn chế thực hiện thủ tục dù đã đủ điều kiện, từ đó làm chững lại hoạt động thị trường và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.
Dẫn chứng, tại một số huyện vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn (cũ), giá đất nông nghiệp trên thị trường dao động 7-10 triệu đồng mỗi m2, tiệm cận với đất ở. Tuy nhiên, trong bảng giá đất, mức này chỉ được ghi nhận vài trăm nghìn đồng mỗi m2. Mức chênh lệch, cũng đồng thời là chi phí chuyển đổi lên đất ở, gần như bằng giá mua bán thị trường. Như vậy chẳng khác nào mua lại mảnh đất mình đã sở hữu, gây khó khăn cho cá nhân hoặc hộ gia đình có thu nhập thấp.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng mức thu hiện hành tạo ra nhiều trở ngại cho người dân. Không ít người buộc phải rút hồ sơ chuyển đổi khi thấy chi phí quá cao, khiến Nhà nước có nguy cơ thất thu. Một số trường hợp khác lựa chọn xây dựng không phép hoặc giao dịch bằng giấy tay, làm phát sinh tranh chấp và vi phạm pháp luật.
Bất động sản khu đông TP HCM với các dự án đất nền, nhà phố, tháng 2/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Tuy nhiên, áp dụng mức giá cứng như 65-70% giá đất ở cũng còn bất cập. Bởi lẽ, đất nông nghiệp vốn phục vụ sản xuất, không thể xem như một dạng "thổ cư dự bị". Định giá theo tỷ lệ cứng có thể tạo tâm lý đầu cơ, dẫn đến hiện tượng găm đất chờ quy hoạch, làm sai lệch mục tiêu phát triển sử dụng đất.
Vì vậy, ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc Batdongsan, đề xuất nên áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực để tính tiền sử dụng đất. Nếu bảng giá đất nông nghiệp là 500.000 đồng mỗi m2, trong khi giá thị trường khoảng 5 triệu đồng và giá đất ở là 12 triệu đồng mỗi m2, thì phần chênh lệch hợp lý nên được tính là 5-7 triệu đồng (30-50%), thay vì 11,5 triệu đồng (100%) như hiện nay..
Đồng quan điểm, chuyên gia Trần Khánh Quang đề xuất giá đất nông nghiệp cần tiệm cận với thị trường thực tế, nhưng không nên sử dụng tỷ lệ cứng. Giá đất nông nghiệp tại các khu vực nội thành và ngoại thành có sự chênh lệch lớn, nếu áp một tỷ lệ duy nhất sẽ thiếu cân bằng. Ông đề xuất áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt, chẳng hạn chỉ thu 20-30% phần chênh lệch để tránh tình trạng nộp tiền quá cao, vượt cả chi phí xây dựng. Mức thu hợp lý sẽ tạo điều kiện cho người dân, giảm rủi ro xây dựng không phép hoặc mua bán giấy tay.
Nhìn chung, mức tăng 65-70% như đề xuất hiện chưa có cơ sở pháp lý và khoa học rõ ràng. Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể nguyên tắc, phương pháp và căn cứ định giá, trong đó giá đất phải dựa trên dữ liệu thị trường, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá lân cận...
Việc điều chỉnh là cần thiết nhưng phải thực hiện đúng quy trình, có ý kiến từ các sở ngành và tổ chức tư vấn độc lập, đảm bảo tuân thủ nguyên tắc thị trường và tránh các hệ lụy phát sinh do can thiệp hành chính thiếu cơ sở.
Nguồn: VNExpress
